주택담보대출은 집 구매를 위해 많은 분들이 필수로 이용하는 상품인데요. 은행마다 차이가 조금 있지만 아래 개념만 갖고 계신다면 큰 어려움 없이 진행하실 수 있습니다. 상품에 대한 이해와 대출금리 결정방식 그리고 산정방식과 상환방법 등 계약 시 반드시 숙지해야 될 주의 사항까지 확인해 보시죠.
주택담보대출이란?
아파트,주택,다세대주택 등의 부동산을 담보로 하여 은행에서 대출을 받게 되는데요. 주택담보대출의 가장 큰 특징은 신용대출에 비하여 금리가 매우 낮다는 특징을 가지고 있죠. 다만 대출의 목적이나 주택의 시세에 따라 대출이 가능한지 그리고 한도는 얼마나 나올지 상이하다는 점이 있습니다.
1). 대출금리의 결정.
금리의 경우 가장 중요한 요소는 물건지입니다. 해당 건물의 시세는 물론 위치와 주변 시세등을 고려하여 가치를 정하게 되죠. 이때 최근의 매매가가 아닌 국가와 은행에서 인정하는 금액으로 산정됩니다. 공시지가나 공시가격이란 단어를 들어 보셨을 텐데요. 이에 비례라는 일정 금액과 대출자의 신용이나 부채상환 능력과 같은 조건에 따라 그리고 은행마다 차이가 있기에 조건이 된다면 꼭 두세 군데 이상 비교해 보시기를 권유합니다. 상품과 시기 그리고 조건에 따라 많은 분들이 1%대 후반부터 3%대로 이용을 하지만 해당 대출의 경우 금액 자체가 수억 대 이상이다 보니 0.1% 차이도 무시할 수 없습니다.
이미 주담대 상품을 이용하고 있는 분들도 좋은 조건이 나오면 일명 갈아타기를 하고 있는 이유기도 하죠.
TIP: "금리인하요구권" 대출 실행전 신용상태가 개선되었을 때 즉 소득이 증가하는 취업이나 승진과 같은 진급행위 또는 재산이 늘어나거나 신용평가등급이 상승한 경우 금리인하를 요구할 수 있습니다. 물론 기준에 적합한 판정은 나와야겠죠?
2). 대출금 산정방식.
대출금의 겨우 금리 산정방식이 세 가지로 구분됩니다. 가장 많이 이용하시는 고정금리와 변동금리 그리고 혼합금리가 있는데요. 세 가지 금리의 산정방식은 아래와 같습니다.
1. 고정금리
대출 실행시 결정된 금리가 만기 시까지 동일하게 유지되는 형태
장점: 시장 금리가 상승되어도 금리가 높아지지 않는다.
단점: 시장 금리가 인하되어도 금리가 내려가지 않는다.
2. 변동금리
일정 주기마다 기준금리의 변동에따라 대출금리가 변동되는 형태
장점: 시장 금리가 인하될때 이자가 줄어든다.
단점: 시장 금리가 상승되면 이자가 높아진다.
단, 금리 상한수준의 맥심을 미리 정하는 상품도 있으니 참고.
3. 혼합금리
고정금리와 변동금리가 섞여 있는 형태
특징: 금융소비자(대출 받는 자)의 자금 계획에 맞춘 유동적인 운용이 가능하다.
단, 불안정한 수입이나 시장의 방향을 예측하지 못할 경우 독이 될 수 있으니 일반인의 경우 잘 사용하지 않는다.
3). 대출금 상환방법.
주택담보대출의 상환방법에 대한 개념과 차이를 알아보자.
1. 원리금 균등상환
ㅡ 대출원금과 이자의 합을 매달 같은 금액으로 상환하는 방법.
ㅡ 매월 상환 금액은 동일하지만 이중 대출원금에 대한 상환비중이 점차 상승함.
2. 원금 균등상환
ㅡ 원금을 매월 동일한 금액으로 상환하는 방법.
ㅡ 잔여 원금에 대한 이자가 계산되기 때문에 이자가 점차 낮아진다. 즉 상환 금액이 점점 줄어든다.
3. 만기 일시상환
ㅡ 원금을 만기시 한 번에 상환하는 방법.
ㅡ 대출기간에는 이자만 납입.
※ 일반인이 많이 사용하지 않는 방식으로 기간 내 원금 상환의 부담은 없으나 이자 비용이 가장 많이 발생함.
4). 한번 더 생각하자.
주택담보대출은 단어에서 알 수 있듯이 여러분의 소중한 거주지가 될 수 있는 주택 또는 자산입니다. 쇼핑몰에서 쇼핑하듯이 생각하지 마시고 아래 사항 확인 하시어 불이익이 없도록 준비하세요.
주택을 담보로 하는 대출상품 입니다.
대출기간의 변제기가 도래하거나 기한의 이익이 상실될 경우 즉 채무가 상황 되지 않을 때는 담보받은 주택의 소유권을 상실할 수 있습니다. 혹여나 의도치 못한 일로 상환이 힘든 경우 빠른 처분이 최선인 듯합니다.
보유 중인 주택이 있는 경우 대출은 제한될 수 있습니다.
규제지역에 있는 주택이나 임대사업자의 용도 등 의도나 목적에 따라 이용이 제한됩니다.
약정을 위반하는 경우 대출금이 회수됩니다.
약정에 따른 계약 위반 시 만기 전 기한의 이익 상실이 될 경우 대출금 모두를 기간에 상관없이 상환하여야 합니다.
5). 주택담보대출 실행 전 궁금한 점 4순위
Q1. 주택담보대출 시 별도의 약정을 체결했는데 위반하면 불이익이 있나요?
ㅡ 별도의 약정이라도 계약에 규정된 사항이면 불이익이 발생됩니다.
Q2. 대출을 받기 위해 확인할 점은요?
ㅡ 대출자의 주택 소유여부 및 대출받기 위한 주택의 상세한 주소 그리고 개인의 소득상태입니다.
Q3. 대출 실행 중 여유자금이 생긴 경우 상환이 가능한가요?
ㅡ 계약 조건에 따른 중도상환해약금이 부과되지만 가능합니다.
※ 대부분 해약금이 기간 내 이자보다 상당히 저렴하다는 점 참고.
Q4. 대출 시 부담해야 되는 비용이 궁금해요.
ㅡ 대출 실행에 대하여 필요한 인지세 및 국민주택채권 매입비용이 발생됩니다.
이상으로 내 집 마련을 위한 주택담보대출의 개념과 대출금리 결정 및 산정방식과 상환방법에 대해 알아보았습니다. 선택이 아닌 필수 꼭 은행 직원과 상담하시어 잘 실행되시길 바랍니다.